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牛哥:为什么马云不用所有的钱买房子?

 

最近王思聪调侃马云的支付宝,而马云的支持者则站出来讽刺王思聪:让你爹先把银行的贷款还了再来骂马云。

王健林的万达究竟欠了银行多少钱?

知道真相不禁会吓一跳:4200亿!!!

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当然,欠钱的都是大爷,能欠银行这么多钱的人,自然也不是凡人。而王健林呢,即使欠了一屁股债,仍然高调出入各大风光场所,一不小心还能窜到首富的位置。

再看北上广的房价依然在以每年30%的速度增长,王健林几乎不会担心还不起债。

有人就有疑问,既然做房地产收益这么高,为什么马云不用所有的钱去换北京的房子,五年之后不就成世界首富了吗?

有一种东西叫做「收益率」,还有一种东西叫做「预期收益率」,

举个例子,一个人,没有任何投资技能和知识,但他有10万元,如果把钱买国债,每年利息3%。

那么这个人每年可以稳定获得3000元利润。

还是一个人,他对股市一窍不通,这几年大盘不涨不跌,于是他进去炒股,选股随缘。假设他50%几率本金翻倍,变成20万元。还有50%概率赔的血本无归,变成0。

很多没有任何投资技能的普通人(或者他自认为有,但是实际上他没有)可能都会去选择炒股。

但是一个聪明人(假设这个聪明人也没有投资技能),就会选择去买国债。

为什么?

因为买国债的预期收益率是(100%*3%)=3%,炒股的预期收益率是(50%*1+50%* -1)=0。

而房地产的风险在哪里?

变现困难。更可怕的是房价在未来极有可能崩盘。

而不论是股市,还是房市,都属于泛资本市场。资本市场的投资者预期是影响很大的,如果一个拥有1000多亿人民币房产的人在市场上抛售房产,投资者纷纷觉得「这么大的庄家都开始卖房了」,于是感觉「房价真的要跌了」。于是大家纷纷卖房。

这个时候,政府出面,给马云定个「恶意做空」扰乱房地产市场秩序。然后出动国家队稳定楼市,增强投资者信心,防止大家集体抛售。

这个情景是不是见到过?

而且房地产和股市虽然都有资本市场属性,但是不一样,股市如果股价开始下跌了,不管跌到多少,总是能变现退出的,无非是亏多亏少的区别。
而房价一旦开始下跌,所有的房子都卖不出去了,因为不会有任何一个买房者会选择在房价持续下跌的过程中买房。
股市被套,只是因为不舍得割肉,舍得割肉还是能走掉的,不算真正的被套。

房市被套,那才叫真的「被套牢了」。

如果马云投资房地产,那么前提一定是:

(房地产投资每年回报率 - 变现成本 - 折旧成本 ) > 所有其他投资渠道中最高的一种

那么这个前提显然不可能。

对于普通人,没有什么好的投资方式,最好的投资方式无非就是买银行理财,一年5%。这可能是普通人投资预期收益最高的方式了。

突然出现了房地产,一年收益30%(对于普通人来说,只有一套房子的变现成本基本可以忽略,而且风险几乎可以忽略),简直就是天上掉馅饼啊!于是普通人纷纷买房投资。

马云是谁?马云能跟普通人一样么?

马云是寡头垄断企业的老板,是能在中国开银行和保险公司的。

他的钱,投入企业,投资银行,投资保险公司,每项投资收益都超过房地产,而且还没有房地产那么大的风险。

为什么他要去投房地产?

聪明人不跟市场较真

为什么这二位敢去投资房地产?

首先,在他们炒底房地产之前,这二位也就是一般富,没有那么大名气,更称不上富豪。所以他们赌一把成本不高。如果他们现在功成名就了,还让他们把全部身家进去赌一把,他们敢赌吗?

第二,他们赌的不是市场,市场总是有规律的,中国北上广的房价高这么离谱,你告诉我中国房价永不破灭,信不信?没有哪个聪明人敢跟市场较真,大家只能顺应市场,不能去跟市场赌博。

那他们赌的是什么?

赌的是独裁政府的主观意志,哈同赌的是大清不会清算上海外国人,李嘉诚赌的是TG收了香港以后不会乱来。

这种东西赌赌无伤大雅……

而现在如果赌,就算中国政府想让房价永远这样涨下去,市场也决定他不可能这样一直涨下去啊~

李嘉诚现在已经是亿万富翁了,你只听到过他抛售大陆房产的新闻,你有听到过李嘉诚现在还敢跑来大陆买房投资吗?

马云那么多钱真的能全部拿去买房么?

马云的钱很多都是在股市里的现价总额和固定资产,一支股票,尤其是美股,一个8%的股东套现跑路,简直就是痴人说梦。阿里巴巴上市时候,马云套了8亿,所以马云虽然身价几百亿美元,但账面上没有那么多钱,更别说套现出来买房了。

综上,马云要是把所有钱买房,是不可能的。

历史上确实有人全部买房,而且成了中国首富。

事实上,不只是中国首富,而是远东首富。只不过,他全力购买的房产是上海租界内的房产。

清朝中法战争期间,上海租界内地产价格暴跌,准备打道回府的犹太商人哈同在自己太太的苦劝下,将所有资金都去购买了暴跌的房产,他的太太甚至将自己的首饰变卖帮助他付房款。期间,哈同持有了半个南京路的地产,不久之后,中法战争结束,地价回升暴涨,哈同之后被称为远东首富。

再后来呢,新中国独立后,土地收归国有。一次美国总统访华时,还有谈及沪上哈同花园的所有权问题。

但现在的买点不合适

对于一笔倾尽所有的投资而言,能涨多少是一个问题,更重要的问题是买点和风险问题。以这个阶段的北京房价而言,这个买点是个非常不合理的买点。现阶段的北京房价,已经是全球前十,再涨的话,空间能有多少。哈同当年购置的南京路的地产,几年的升值幅度近千倍,除开南京路被划入租界外,买点够低也是重要的原因。此外,这种固定资产的投资天然流动性不好,一旦资产价格下行,连变现的手段都很匮乏。

房价上涨是建立在居民购买力水平能跟上的基础上

如果房价的上涨严重脱离居民收入的上涨水平,那必然是无源之水,造成各种光怪陆离的景象。  以当年沦陷区租界的故事来讲,没有什么需求比人寻求安全的需求更为刚性了,在几十万难民涌入,房租飞涨后,当年的租界出现各种光怪陆离的景象。租客付不起租金但是就是赖着不走,马路上睡满人,舞厅等场所人满为患,顾客在里面拖到天亮才走。有购买力的需求才是真正的需求。租金的最高金额不会因为大家哄抢一直上涨,而是建立在能出得起的最高价格上。  以此而论,现在京沪深的房价/收入比都显得过高,正常而言,它要停下来等一等居民的收入水平跟上来。在经济增速下滑的现在,居民收入的上涨幅度也会变慢,由此,后市并没有所谓一直上涨这样乐观,甚至很有可能变得很缓慢的上涨。

价格总是围绕价值波动,目前的价格明显偏离了本身的价值

之所以北上广深会不断上涨,根源在于居民的收入在不断上涨。而从目前房贷的数据来看,目前的价格正在透支消费能力,这个时候一般而言,会有一段价值回归的过程。我们是一个资本管制的国家,而土地本身也是受到政府严格控制的。但是北上广深是快速发展的城市,换言之,上海房价高并不是因为上海已经是媲美东京,新加坡的亚洲金融中心,而是上海还是不断发展,最有可能超越东京成为亚洲金融中心。深圳房价高并不是因为深圳的IT行业已经超越硅谷,而是深圳有可能成为下一个硅谷。人们对未来的美好预期会不断推高价格。  可是即便前景这么美好,这个买点也不合理。  在股市5000点的时候,当然有向上到10000点的可能,也有向下的可能,也有横盘整理的可能。这个时候去买,就不是一个很好的买点,风险与收益并不匹配。

《银元时代生活史》中有录载昔日大上海一个大商人黄楚九破产身故的故事,黄楚九是天生的生意人,创办了大世界游乐场,开沪上先河。创办后,人流如织,但是他是租地造屋,大世界的地是别人的产业,地基本来是一片荒地,自从大世界开张后,地价飞涨数十倍。这个时候,有人买下大世界对面的荒地,造了几十条弄堂房子,变成热闹地区,地价也涨了数十倍。于是他终于忍不住出手了,他买进了偷鸡桥的一副地块,然而等到建成竣工,恰逢市面惨落,房地产的价值一落千丈。之后不久,由于他所创办的日夜银行濒临倒闭,黄楚九急火攻心病逝。可叹的是,之前的地产慢慢又涨回来了。

即便是在一个长期上涨周期中,价格也是有波动的。如果你的买点不好,那么有一个好消息,一个坏消息。  好消息是熬过去总归是会涨的。 坏消息是熬过去这件事情很艰难。

总结四点:

1.马云的阿里巴巴比房子更值钱,因为房子升值是被动的,且变不了现,而阿里巴巴目前具备很强的变现能力;
2.阿里巴巴作为一个平台,不仅是钱的问题,还有很多人的生计问题,在这个规模上,政府已经不会让他变卖或者倒闭了;
3.马云作为一个杭州的企业家,如果把财产都放在北京,那么他的社会评价将一落千丈,作为公众人物,名声比钱更重要。
4.阿里巴巴全国就一个,可以形成垄断,依靠互联网政府不会管太多;而北京的房子是买不完的,他真要买多了,有人就约谈他了。



来源:牛哥自媒体(微信/QQ:7611203,微信公众号:zmtuandui)

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